Huuraanpassing 2024

Actium past net als elk jaar, op 1 juli de huur aan. Alle huurders krijgen rond 23 april een brief van ons met daarin de nieuwe huur. Krijgt een huurder de onze post altijd digitaal? Dan geldt dat ook voor deze brief.

Betaalbaar wonen in een huis waarin je je thuis voelt

Daar hoort een goed en duurzaam huis bij. Hier werken we dagelijks aan en daar is geld voor nodig. De huurverhoging gebruiken wij om door te gaan met het verduurzamen van al onze woningen. Ook bouwen we dit jaar ongeveer 250 nieuwe en duurzame woningen. Want met een energiezuiniger huis gaat de energierekening omlaag. De kosten stijgen, voor huurders, maar ook voor Actium. De huren die wij krijgen zijn onze belangrijkste bron van inkomsten. Daarom verhogen we de huur per 1 juli 2024.

De huurverhoging

Bij het bepalen van de nieuwe huur houden we rekening met de kwaliteit van de woning. En we houden ons aan de regels van de overheid. De overheid bepaalt elk jaar hoe groot de huurverhoging maximaal mag zijn. Huurdersorganisatie MEVM denkt met ons mee over de jaarlijkse huuraanpassing. Zij komen op voor de belangen de huurders van Actium.

 

Jaarlijkse huurverhoging

Hieronder staan de veelgestelde vragen over de jaarlijkse huurverhoging. Niet gevonden wat je zocht? Probeer het dan via de zoekfunctie rechtsbovenin, of stel je vraag via het contactformulier.

Veel gevraagd over Jaarlijkse huurverhoging

Ik heb een vraag over de jaarlijkse huurverhoging van 2024

Algemeen

Zoals elk jaar, ontvang je eind april de brief met informatie over de jaarlijkse huurverhoging.  

Huurverhoging Actium 2024

Bij het bepalen van de huurverhoging 2024 gaan we uit van het inkomen van 2022. Hiervoor hebben we van de Belastingdienst een indicatie van jouw inkomen gekregen (lager, hoger of hoog). Daaruit is het volgende gekomen:

  • Iemand met een lager (midden)inkomen in 2022, dus niet hoger dan:
    €52.753 (eenpersoonshuishouden)
    €61.046 (meerpersoonshuishouden)
    Krijgt in 2024 een huurverhoging van maximaal 5,8% (als de huur hoger was dan €300,-) of €25,- (als de huur lager was dan €300,-).

  • Iemand met een hoger (midden)inkomen in 2022, dus tussen:
    €52.753 – €62.191 (eenpersoonshuishouden)
    €61.046 – €82.921 (meerpersoonshuishouden)
    Krijgt in 2024 een inkomensafhankelijke huurverhoging van €25,- of 5,8% (als €25,- lager is dan 5,8% van de kale huurprijs. Dit geldt bij een kale huurprijs van €431,03 of hoger.)

  • Iemand met een hoog inkomen in 2022, dus hoger dan:
    €62.191 (eenpersoonshuishouden)
    €82.921 (meerpersoonshuishouden)
    Krijgt in 2024 een inkomensafhankelijke huurverhoging van €50,- of 5,8% (als €50,- lager is dan 5,8% van de kale huurprijs).

Inkomen van kinderen
Bij een meerpersoonshuishouden wordt van een inwonend kind meegeteld als:

  • Het kind op 1 januari 2024 ouder was dan 23 jaar;
  • Het kind op 1 januari 2024 jonger was dan 23 jaar en in 2022 een inkomen had van meer dan € 22.356,-. Het inkomen tot €22.356,- is vrijgesteld. Het inkomen daarboven telt mee voor de inkomensindicatie (laag, hoger, hoog).

€25,- verhoging voor huren lager dan €300,-
Huurders van een woning met een kale huur onder de €300,- krijgen in 2024 een huurverhoging van €25,-. Voor deze €25,- huurverhoging maakt het inkomen niet uit. 

Niet hoger dan de streefhuur

Actium verhoogt jouw huur tot de streefhuur. Dat is de maximale huur die we op dit moment vragen voor jouw woning. De streefhuur van jouw woning is lager is dan de wettelijk vastgestelde, maximale huurprijs.

Komt jouw huurprijs door de huurverhoging boven de streefhuur? Dan wordt 'afgetopt' op de streefhuur. Je betaalt nooit meer dan de streefhuur. 

De maximale kale huurprijs wordt berekend in het woningwaarderingstelsel (WWS). Via de website van de Huurcommissie kun je het aantal punten van jouw woning checken en de maximale kale huurprijs inzien.

Wat is de maximale huurverhoging?

Hoe hoog de wettelijk vastgestelde, maximale verhoging 2024 is, lees je hier

Bezwaar maken

Ben je het niet eens met de huurverhoging? Dan kan je tot 1 juli 2024 bezwaar maken. Je gebruikt daarvoor het bezwaarformulier van de Huurcommissie. Het ingevulde formulier mail je naar huurprijs@actiumwonen.nl onder vermelding van 'Bezwaar Huurverhoging'. Lukt dat niet? Dan kan het ook via de post aan ActiumWonen t.a.v. de consulent Huurbetaling, Postbus 500, 9400 AM Assen.

Bewaar vanwege inkomen voor inkomenscategorie 'lager (midden)inkomen' niet mogelijk
Bij de standaardhuurverhoging tot maximaal 5,8% voor een 'lager (midden)inkomen' of €25,- bij een lagere huurprijs, kan je geen bezwaar maken op grond van het inkomen. Dit zijn standaard verhogingen, die niet samenhangen met het inkomen.

Bezwaar vanwege onderhoudsstaat niet mogelijk
Je kunt geen bezwaar maken, omdat je vindt dat jouw woning niet goed onderhouden is. Op de website van de huurcommissie staat duidelijk uitgelegd wanneer het zin heeft om bezwaar te maken en wanneer niet.

Je kunt een reparatieverzoek natuurlijk bij ons indienen via 0592 400 100 of Reparatieverzoek indienen.

Ik heb een vraag over de jaarlijkse verhoging van de servicekosten

Algemeen

Elk jaar worden de huurprijs en de servicekosten opnieuw bepaald.

Aanpassing op basis van afrekening

Bij de aanpassing van de servicekosten kijken we onder andere naar de afrekening van het jaar ervoor. Ook kunnen inflatie, stijging van loonkosten (bijvoorbeeld bij schoonmaak of tuinonderhoud) of materiaalkosten (bijvoorbeeld bij het glasfonds) van invloed zijn. 

We proberen ervoor te zorgen dat het bedrag dat je terugkrijgt of bijbetaalt zo klein mogelijk is.

Nieuwbouwwoningen
Omdat bij nieuwbouwwoningen de bedragen kunnen afwijken, doen we de eerste aanpassingen meestal pas na 2 jaar.

Ik kan mijn huur niet betalen

Algemeen

Zit je financieel krap? Lukt het (even) niet om de huur op tijd te betalen? Maak je je zorgen over de huur(verhoging)? Dan gaan we graag met je in gesprek om samen te zoeken naar een oplossing. Geldproblemen zijn niet iets om je voor te schamen. Het kan iedereen overkomen. Het is belangrijk om de problemen zo snel mogelijk op te lossen. Hoe langer je wacht, hoe meer de situatie verslechtert.

Je kunt ons telefonisch bereiken op 0592 400 100.

Betalingsregeling

Onze consulenten Huurbetaling kijken samen met jou naar een passende oplossing. In sommige gevallen treffen we een betalingsregeling of brengen we je in contact met maatschappelijke instanties die helpen om je financiën weer op orde te brengen. 

Geldfit

Actium is aangesloten bij de Nederlandse Schuldhulproute. Een initiatief hiervan is www.geldfit.nl. Hier kan je gratis en anoniem een test doen om meer inzicht te krijgen in jouw financiële situatie. Na de test krijg je een persoonlijk advies en krijg je een overzicht van beschikbare hulp in de buurt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een vrijwilligersorganisatie of gemeentelijk schuldhulploket.

Wil je liever bellen? Dat kan ook. Geldfit is gratis bereikbaar via 0800-8115. Je kunt jouw situatie anoniem uitleggen. De medewerker denkt met jou mee en verwijst je eventueel naar passende hulp in de buurt.

Datgeldtvoormij.nl

Soms heb je recht op meer regelingen dan je denkt. De VoorzieningenWijzer helpt je via Datgeldtvoormij.nl bij gemeentelijke regelingen, inkomstenbelasting, toeslagen en een passend energiecontract en zorgverzekering. De gemiddelde besparing van deelnemers ligt op ongeveer €500,- per jaar (15 april 2024, informatie via VoorzieningenWijzer).

Je kunt zelf online regelingen aanvragen, maar je kunt ook een keukentafelgesprek aanvragen met een gecertificeerde consulent van de VoorzieningenWijzer.  

Actium krijgt jouw gegevens niet

Actium is aangesloten bij de VoorzieningenWijzer (Datgeldtvoormij.nl) en Geldfit, maar krijgt geen (financiele) gegevens van jou. Dit is allemaal persoonlijk en uitkomsten worden niet met ons gedeeld.

Wij zijn aangesloten, omdat we het belangrijk vinden dan onze huurders inzicht kunnen krijgen in de regelingen waar zij recht op hebben. Zo proberen we eraan bij te dragen dat jij een gezonde financiele situatie hebt.

Hoe check ik of mijn huurverhoging terecht is?

Algemeen

Controleer de huurverhoging via check je huurverhoging

Waarom betaal ik een andere huur dan mijn buren?

Algemeen

Het zou kunnen dat je een hogere of lagere huur betaalt dan jouw buren, terwijl je in een vergelijkbare woning woont. Dit kan komen doordat je langer of korter in de woning woont dan de buren. Zodra iemand verhuist, vragen we de huurprijs die wij passend vinden bij de kwaliteit van de woning. Deze huurprijs heet de streefhuur.

Streefhuur

In de meeste gevallen ligt de streefhuur (iets) hoger dan de huur die de vorige bewoners betalen. Soms blijft de huurprijs gelijk. Er zijn ook gevallen dat een woning bij jou in de straat te huur staat voor minder dan wat je zelf nu betaalt. Dat kan komen doordat we af en toe, ongeveer elke 5 jaar, onze huren opnieuw vaststellen. We kijken hierbij naar het type woning en de kwaliteit van de woning. Daarnaast willen we graag dat het aantal woningen per huurprijsklasse past bij het aantal woningzoekenden die daarvoor in aanmerking komen. We zorgen er daarom voor dat er per type woning en huurprijsklasse voldoende woningen te huur zijn. Het kan daardoor zijn dat we de streefhuur van duurdere woningen verlagen, zodat er een grotere doelgroep voor in aanmerking komt.

Geen aanpassing bij lopende huurcontracten
Als een woning vrij komt, wordt die voor de streefhuurprijs aangeboden. De nieuwe huurder betaalt dan dus de streefhuur. Bij een lopend huurcontract verrekenen we veranderingen van de streefhuur niet direct in de huurprijs. Het maakt daarbij niet uit of de streefhuur omhoog of omlaag is gegaan.

Jaarlijkse huurverhoging

De jaarlijkse huurverhoging of -verlaging wordt toegepast voor elk adres. Betaal jij door een andere streefhuur al een ander huurbedrag dan jouw buren? Dat maakt niet uit voor de huuraanpassing.

Je kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging, omdat je een andere huur betaalt dan jouw buren. De Huurcommissie wijst zo'n bezwaar altijd af. 

Ik wil bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging

Algemeen

Lees voordat je bezwaar maakt eerst de volgende punten door. Zo zorgen we ervoor dat je niet ongegrond bezwaar maakt.  

Bezwaar maken is zinvol als:

  • Er fouten in het voorstel tot huuraanpassing staan.
    In de brief moet in ieder geval staan: de oude huurprijs, de nieuwe huurprijs, de ingangsdatum, de stijging en hoe/ tot wanneer bezwaar gemaakt kan worden;
  • Het voorstel tot huurverhoging te laat is.
    Je moet de brief over de huurverhoging minimaal 2 maanden voor de ingangsdatum hebben ontvangen. Jouw huurverhoging gaat in op 1 juli 2024. Dan moet je de brief vóór 1 mei 2024 hebben ontvangen;
  • Jouw huurprijs door de huurverhoging boven de wettelijke maximale huurprijsgrens komt te liggen.
    Check jouw maximale huur;
  • De huurverhoging hoger is dan wettelijk toegestaan.
    Check jouw maximale huurverhoging;
  • Er een procedure huurverlaging loopt over onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie of de Huurcommissie hierover al een uitspraak heeft gedaan en het probleem nog niet door Actium is verholpen. 

Geen bezwaar vanwege onderhoudsstaat

Je kunt geen bezwaar maken als je vindt dat de woning niet goed wordt onderhouden. Op de website van de huurcommissie staat duidelijk uitgelegd wanneer het zin heeft om bezwaar te maken en wanneer niet.

Je kunt een reparatieverzoek natuurlijk bij ons indienen via 0592 400 100 of Reparatieverzoek indienen.

Bezwaar indienen

Je kunt bezwaar indienen door een bezwaarschrift te downloaden op de website van de Huurcommissie. Of neem contact op met de Huurcommissie via 0800 488 72 43.

Je levert jouw bezwaar aan via huurprijs@actiumwonen.nl onder vermelding van Bezwaar Huurverhoging. Het bezwaarschrift moet vóór 1 juli 2024 bij ons binnen zijn.

Bezwaar toegewezen

Is jouw bezwaar gegrond, dan passen we de huurverhoging aan en krijg je daarvan een bevestiging per brief.

Bezwaar afgewezen?

Wijzen wij jouw bezwaar af? Dan kun je ervoor kiezen het bezwaar in te trekken of verder te gaan met de procedure.

Naar de Huurcommissie
Ga je verder met de procedure? Dan vraagt Actium een uitspraak van de Huurcommissie. Wij sturen het huurverhogingsvoorstel met jouw bezwaarschrift en de benodigde stukken naar de Huurcommissie. De Huurcommissie doet dan een uitspraak.

Let op: aan de procedure bij de Huurcommissie zijn kosten verbonden. De kosten (leges) bij de Huurcommissie zijn voor de verhuurder €300,- en voor de huurder €25,-. De partij die in het gelijk wordt gesteld, is zijn leges niet verschuldigd. 

Is de Huurcommissie het met je eens? Dan is Actium verplicht om het huurverhogingsvoorstel aan te passen.

Ik heb bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging 2024, blijf ik de oude huurprijs betalen?

Algemeen

Je mag (tijdelijk) de oude huurprijs blijven betalen. Dit kan totdat de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Geef dit dan wel duidelijk bij Actium aan via het contactformulier of 0592 400 100. We houden hier dan rekening mee in jouw betalingen.

Reserveren of vooruit betalen
We raden je aan om, ondanks jouw bezwaar, de nieuwe huurprijs te betalen of een bedrag te reserveren. Geeft de Huurcommissie aan dat jij ongelijk hebt en je de nieuwe huurprijs wel moet betalen? Dan moet je vaak voor meerdere maanden in één keer terugbetalen. Dit komt omdat de bezwaarprocedure bij de Huurcommissie vaak lang duurt.

Bezwaar toegekend

Stelt de Huurcommissie jou in het gelijk? Dan wordt de huurverhoging niet doorgevoerd. Als je alvast de nieuwe huurprijs betaalde, dan betalen we het verschil natuurlijk aan je terug.

Bezwaar afgewezen

Stelt de Huurcommissie jou in het ongelijk? Dan moet je, met terugwerkende kracht, de huurverhoging betalen. 

Ik ga de nieuwe huurprijs niet betalen en ik heb geen bezwaar ingediend

Algemeen

Dat kan niet. Heb je gegronde redenen om het niet eens te zijn met de huurverhoging? Dan is het nodig om schriftelijk bezwaar in te dienen tegen de huurverhoging.

Heb je geen officiele bezwaarprocedure bij Actium of de Huurcomissie lopen? Dan zul je betalingsherinneringen en een rappelbrief van Actium ontvangen.

Waarom geeft de Belastingdienst mijn inkomen door aan Actium?

Algemeen

Actium vraagt gegevens op

Actium vraagt elk jaar een indicatie van het inkomen van huurders op bij de Belastingdienst. Dit is nodig voor het bepalen van de jaarlijkse huuraanpassing.

Geen precieze bedragen
De Belastingdienst geeft een indicatie van jouw inkomen door (lager, hoger of hoog). Zij geven geen precieze bedragen door.

Maximale huurverhoging 2024

Of je een reguliere- of inkomensafhankelijke huurverhoging krijgt, hangt af van jouw inkomen en woonsamenstelling. In welke categorie je valt, lees je hier

Jouw huurverhoging 2024

Eind april 2024 krijg je van Actium een brief, waarin staat wat jouw huurverhoging is. In de brief leggen we zo goed mogelijk uit waarom de huur verandert en wat je kunt doen als je het er niet mee eens bent. Je kunt dan bezwaar maken. 

Waarom gaat mijn huurbedrag jaarlijks omhoog?

Algemeen

We mogen jaarlijks de huur verhogen met een wettelijk bepaald maximum. Maar waarom doet Actium dat? 

Goed wonen, nu en in de toekomst

We zorgen ervoor dat onze woningen betaalbaar blijven volgens de wetgeving voor sociale huurwoningen. Toch verhogen we soms de huurprijs. Dit is nodig om bijvoorbeeld:

  • Onderhoud en renovaties uit te voeren;
  • Nieuwbouwwoningen te kunnen bouwen
  • Te werken aan leefbaarheid en fijne wijken.

Zo zorgen we ervoor dat we niet alleen nu, maar ook straks nog een goed thuis kunnen leveren aan toekomstige huurders.

Hoe wordt de jaarlijkse huurverhoging bepaald?

Algemeen

De overheid stelt elk jaar de regels voor de huuraanpassing vast: 

  • Zo wordt er o.a. bepaald met welk percentage de huur maximaal mag stijgen;
  • De huurprijs van de woning mag nooit hoger worden dan de huurprijs die wettelijk is vastgesteld voor de woning;
  • Deze wettelijke huurprijs wordt bepaald door een puntensysteem (woningwaardering);
  • Van de belastingdienst krijgen wij een indicatie van het verzamelinkomen van het huishouden. Dit kan invloed hebben op het percentage van de huuraanpassing.

Elk jaar vóór 1 mei sturen wij onze huurders een brief met daarin informatie over de jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli. In deze brief staat:

  • De huidige huurprijs van de woning;  
  • De huurprijs die vanaf 1 juli geldt;
  • Het percentage en het bedrag waarmee de kale huur wijzigt;  
  • De aanpassing van de servicekosten (indien van toepassing);
  • Hoe je bezwaar kan maken tegen de voorgestelde huuraanpassing van de kale huurprijs;
  • Het puntenoverzicht van de woning voegen we aan de brief toe;
  • Als de inkomensafhankelijke huuraanpassing van toepassing is, sluit Actium ook een verklaring van de Belastingdienst bij. 

Moet ik na de jaarlijkse huurverhoging zelf de hoogte van mijn betaling aanpassen?

Algemeen

Nee, dit hoef je meestal niet zelf te doen.

Als je de huur betaalt via automatische incasso of als je een Mijn Actium account hebt en je betaalt via iDEAL, dan hoef je het huurbedrag zelf niet aan te passen.

Laat je de huur periodiek afschrijven door de bank? Dan moet je de wijziging wel zelf doorgeven aan je eigen bank.

Wordt mijn huurtoeslag automatisch aangepast na de jaarlijkse huurverhoging?

Algemeen

In de meeste gevallen wel.

Check 'Mijn Toeslagen'

Actium geeft de jaarlijkse huurverhoging door aan de Belastingdienst. Je ziet de nieuwe huurprijs terug in 'Mijn toeslagen' op de website van de Belastingdienst.
Zie je de jaarlijkse huurverhoging niet terug in jouw account bij de Belastingdienst? Dan moet je dit alsnog zelf doen. 

Jouw toeslag zo snel mogelijk aangepast

De Belastingdienst past jouw toeslag zo snel mogelijk aan. Heb je vragen over de aanpassing van jouw toeslag? Neem dan contact op met De Belastingdienst. Je kunt hen bereiken via:

De Belastingtelefoon
Je kan daar terecht met vragen over belastingen en toeslagen. 

Tel: 0800 - 0543 (gratis)
Bel je vanuit het buitenland? Bel dan: +31 555 385 385.

Bereikbaar van maandag tot en met donderdag tussen 8.00 en 20.00 uur en op vrijdag tussen 8.00 en 17.00 uur.

Zorg dat je jouw burgerservicenummer bij de hand hebt. Zonder nummer krijg je geen persoonlijke informatie.

Na de huurverhoging is mijn huur hoger dan de toeslaggrens. Heb ik nog recht op huurtoeslag?

Algemeen

Als je voor de huurverhoging al huurtoeslag ontving wel.

Komt je huur door een huurverhoging boven de maximale huurgrens? En kreeg je in de maand ervoor huurtoeslag voor die woning? Dan houdt je recht op huurtoeslag. De Belastingdienst noemt dat 'verworven recht'. Je moet dan wel voldoen aan alle andere voorwaarden voor huurtoeslag.